Kat irtifakı tapuya nasıl çevrilir ?

Kat İrtifakı Tapuya Nasıl Çevrilir? Şimdinin Pratiği, Yarının Standartları

Gelin bu konuyu bir masa etrafında toplanmış yakın arkadaşlar gibi konuşalım. “Kat irtifakı tapuya nasıl çevrilir?” sorusu kulağa teknik bir işlem gibi gelse de, içinde şehirleşme, dijital devlet hizmetleri, afet güvenliği ve geleceğin mülkiyet modellerine uzanan koca bir hikâye barındırıyor. Bu yazıda köklerine inelim, bugünün akışını netleştirelim ve yarına dair ufuk açıcı sorular bırakalım.

—

Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti: Temel Mantık

Kat irtifakı, inşaat hâlindeki bir yapıda gelecekteki bağımsız bölümlerin kime ait olacağını şimdiden belirleyen bir “vaat tapusu” gibidir. Yapı tamamlandığında hedef, bu irtifakı kat mülkiyetine dönüştürmek ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu almaktır. Bu dönüşüm, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü bir geçiştir; kanun, yapım aşamasındaki yapılarda irtifak kurulabileceğini ve tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçileceğini açıkça düzenler. ([Mevzuat][1])

—

Bugünün Net Cevabı: Dönüşümün Şartı ve Otomatik İşleyen Mekanizma

Türkiye’de pratik, basitçe şöyle işler:

İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındıysa ve taşınmazda kat irtifakı mevcutsa, tapuda kat mülkiyetine resen (kendiliğinden) geçiş yapılabilir. Üstelik belge yetkili idare tarafından elektronik ortamda tapuya gönderilmişse, ayrıca fizikî belge sunmanız gerekmeyebilir. ([Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü][2])

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler için aranır; ancak TKGM’nin 2014/2 sayılı genelgesindeki özel istisnalar saklıdır. ([Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü][2])

Cins değişikliği (ör. “arsa”dan “bina”ya) kadastro bildirimi üzerinden yapılır ve akabinde ana taşınmaz sayfasında “kat mülkiyetine geçildi” belirtmesi işlenir. Bu işlemde döner sermaye hizmet bedeli alınmaması mümkündür. ([Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü][2])

Kısa bir özetle: İskân + mevcut kat irtifakı + (gerekli ise) DASK → Tapuda kat mülkiyeti tescili.

—

Adım Adım: “Ben Ne Yapacağım?” Diyenlere Yol Haritası

1) İskânın Hazır Olduğunu Kontrol Et

Yapı tamamlandıysa belediyeden veya yetkili idareden Yapı Kullanma İzin Belgesinin (iskan) düzenlenip düzenlenmediğini kontrol edin. Birçok belediye ve kamu kurumu iskan süreçlerini e-Devlet entegrasyonlarıyla yürütüyor; belge elektronik olarak tapuya düşmüş olabilir. :contentReference[oaicite:4]{index=4}

2) Zorunlu Deprem Sigortası’nı (DASK) Güncelle

Bağımsız bölüm bazında DASK poliçenizi güncel tutun; kat mülkiyetine geçişte bu husus aranır (istisnalar hariç). :contentReference[oaicite:5]{index=5}

3) Tapu/Kadastro Sürecine Geç

Kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi ile cins değişikliği tamamlanır, ardından tapu müdürlüğü kat mülkiyetine geçişi işler. Mevzuat, bu aşamada “başkaca bir belge aranmaksızın resen çevrilir” diyerek işleri kolaylaştırır. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

Pratik Not

İdare iskanı elektronik gönderdiyse fizikî belge istemeyebilir; süreç hızlanır. Bu da dijital dönüşümün sahadaki en somut katkılarından biridir. :contentReference[oaicite:7]{index=7}

—

Hukuki ve Teknik İnce Ayar: Cins Değişikliği Neden Önemli?

“Arsa”nın “bina”ya dönüşü sadece sahadaki gerçekliği değil, tapu sicilindeki niteliği de değiştirmeyi gerektirir. Buna cins değişikliği denir ve kat mülkiyetinin sağlıklı tesisi için anahtar rol oynar; planlama, afet yönetimi ve vergi süreçlerinde doğru veri tutulmasını sağlar. ([Gayrimenkul Mevzuati][3])

—

Bugünden Yarına: Üç Büyük Etki Alanı

1) Afet Dayanıklılığı ve Sigorta Ekonomisi

Kat mülkiyetine geçişle birlikte bağımsız bölüm bazlı kayıtlar netleşir; bu netlik, DASK ve özel sigortaların risk fiyatlamasında doğruluğu artırır. Deprem kuşağındaki şehirler için bu, hem kamunun hem sigorta sektörünün daha iyi veriyle çalışabilmesi demektir. :contentReference[oaicite:9]{index=9}

2) Dijital Tapu ve E-Devlet Ekosistemi

İskânın elektronik gönderimi ve resen geçiş uygulamaları, e-belge ve entegre kamu yaklaşımının güçlendiğini gösteriyor. Orta vadede, tapu-kadastro mimarisinin daha da otomatikleşmesi; uzun vadede ise zincirleme doğrulama (blockchain benzeri şeffaf kayıtlar) gibi teknolojilerin devreye alınması olası.

3) Finansal Akışkanlık ve Konut Ekonomisi

Kat mülkiyeti, ipotek ve kredi süreçlerini hızlandırır; portföylerin likiditesini artırır. Bu, hane halkı için erişilebilir finansman; belediyeler için daha şeffaf envanter anlamına gelir.

—

Yanlış Bilinenler: “Herkes Başvurmak Zorunda” mı?

Hayır. Mevzuat ve TKGM uygulaması, iskan geldiyse kat mülkiyetine resen geçiş yolunu açıkça tarif ediyor. Ortak maliklerden birinin başvurusu ya da idarenin iskanı tapuya göndermesi, süreci tetiklemeye yetebilir. Bu netlik, “tüm maliklerin tek tek başvurması şart mı?” karmaşasını gideriyor. ([Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü][2])

—

Beklenmedik Bağlantılar: Akıllı Şehirler, Açık Veri ve Sürdürülebilirlik

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, yalnızca “tapuda bir satır değişikliği” değil; akıllı şehir vizyonunun yapıtaşı. Doğru nitelikte tutulan taşınmaz verisi, ulaşım-etki analizi, afet senaryoları ve enerji verimliliği gibi alanlarda açık veri politikalarına içerik sağlar. Şeffaf ve doğrulanabilir envanter, emlak piyasasında bilgi asimetrisini azaltır; sürdürülebilir konut politikaları için ölçülebilir zemin oluşturur.

—

Sık Sorulan Mini Sorular

İskân yoksa dönüşüm olur mu? Genel kural, önce iskanın alınmasıdır; iskan, fiilî tamamlanmayı ve mevzuata uygunluğu teyit eder. ([Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü][2])

Masraf kalemleri neler? TKGM uygulamasında bazı durumlarda döner sermaye hizmet bedeli alınmadığı belirtilir; yerel uygulamanızı ve güncel tarifeyi teyit edin. ([Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü][2])

Ne kazanırım? Her bağımsız bölüm için ayrı tapu, finansmana erişim, sigorta ve satış süreçlerinde hız.

—

Birlikte Düşünelim

Yarın, iskan çıkar çıkmaz tam otomatik kat mülkiyeti tescilleri tüm ülkede standart olursa ne değişir? Açık veriyle birleşen tapu sicili, konut piyasasında fiyat şeffaflığını nasıl etkiler? Afet sonrası hasar tespitinde, bu granüler kayıtlar sahadaki koordinasyonu ne kadar hızlandırır?

Bu soruların cevabı, sadece tapu dairesinde değil; kentsel yaşamın her anında saklı. Bugün atılan doğru adımlar, yarının dayanıklı ve şeffaf şehirlerini mümkün kılacak. ([Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü][2])

[1]: https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf?utm_source=chatgpt.com “: 634 Gazete : Tarih : 2/7/1965 : 12038 – Mevzuat”

[2]: https://www.tkgm.gov.tr/node/3326 “Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur? Gereken evrak nelerdir? | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)”

[3]: https://gayrimenkulmevzuati.com/cins-tashihi-duzeltmesi-ve-kat-mulkiyetine-gecis/?utm_source=chatgpt.com “Cins Tashihi (Düzeltmesi) ve Kat Mülkiyetine Geçişle İlgili Önemli …”